严跃进

今年年初以来，关于房贷暂缓、房贷延期等讨论开始增多，即形成了“断供潮”的现象。虽然此类现象还是少数，但是也确实值得政府、银行和购房者等关注。只有客观了解断供的原因和表现，才能更好地出台有针对性的政策，进而更好地应对今年特殊社会经济下的此类新问题。

关注偿还房贷有压力的群体

关于房贷偿还违约的问题，最早其实是在燕郊曝光出来的。燕郊属于河北廊坊下面的一个镇，由于其靠近北京，所以其实该镇属于卫星城的概念，其城市规模较大，房地产交易的规模也较大。过去几年燕郊房地产市场呈现了快速升温和快速降温的倒U形走势。市场压力下传出了燕郊放松限购、降低首付等说法，虽然没有证实，但多少说明此类城市当前面临了较多的房地产市场下行压力。

到了今年年初，一篇关于“燕郊断供者的自述”文章在社交媒体上传播。该购房者在2017年购买了一套140平方米的房子，月供额为1.7万元。由于燕郊房价开始下跌，其通过计算发现，若是把月供额加起来，最后发现其实是亏了，或者说相当于要倒贴给银行了。换句话说，断供宁可不要房子可能更为合算。但若是类似操作，不按时偿还贷款，银行就会把他告上法庭。最后可能既输掉官司，同时也可能要赔偿利息和罚息，甚至上失信人的名单。

该事件引起了大家对于“断供潮”的关注。虽然类似事件还是个案的形式，但后续的一些新闻报道也发现，类似事件确实有增加的风险。燕郊事件和房地产市场周期的调整有关系，而后面的一些案例则和疫情、经济下行等有关。这里可以举两个例子。一、由于疫情管控，一些跨省跨城就业的工作人员因为没及时做核酸，无法按时上班，最后被公司裁员或辞退。此类就业者的经济负担明显会增大，进而影响月供的还贷能力。可能其手上也有另外一套房，也考虑过卖掉一套去支持另一套月供，但这时要出售房产其实也没那么容易。二、这几年一些行业和企业受到经济周期的调整，面临压缩产能的压力，尤其是互联网、房地产、金融等行业。此类行业过去都是高薪行业，相关从业者的收入水平都不错，承受高额月供的能力也较强。但是现在可能面临被裁员的压力，且找新工作变得更加困难，这个时候其偿还月供方面自然压力就更大了。甚至一些就业者可能是边偿还贷款边交房租，其压力可想而知。

类似例子总结，至少说明在“断供潮”中，往往是此类情况，包括房价下跌导致月供的“性价比”明显不高、疫情防控下收入水平明显受干扰、经济下行压力下出现辞退或裁员。类似情况下，月供能力和动力减弱，虽然是个别群体的现象，但若不及时控制，“断供潮”确实有可能会扩大。

月供延缓的政策正加快出台

关于房贷延缓的问题，其实在2020年新冠肺炎疫情暴发之初就有各类应对政策和措施。2020年2月，《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》出台，政策明确，完善受疫情影响的社会民生领域的金融服務，对相关人员在信贷政策上予以适当倾斜。但其实2020年并没有出现“断供潮”的压力，这和当时房地产市场走出低谷期、社会经济基本面总体稳定等有密切的关系。

但是2022年此类问题就变得严峻起来，关于延迟偿还贷款的说法和政策也开始增加。4月15日，国务院新闻发布会介绍了今年第一季度银行业保险业运行发展情况。银保监会相关负责人明确，2020年新冠肺炎疫情暴发之初，相关部门就已经有明确的政策，对于受疫情影响暂时失去收入的人群采取倾斜性的信贷政策。同时，4月18日，央行、外汇局发布了《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。此次政策明确，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划。

针对房贷延期还款的问题，工行、农行、中行、建行、交行等银行都做出了回应，对受疫情影响的个人住房贷款客户，可提供包括延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等在内的服务。从各地的新闻报道和银行发布的具体调整情况看，确实有一些银行在开展此类房贷延期的工作和服务。从延期的角度看，主要包括几类情况：1.并没有暂缓的具体服务措施。2.可以暂缓一个月，第二个月补上。3.可以暂缓半年，其间可以不偿还月供或仅偿还利息，6个月后需要补上。总体上看，各类银行总体朝着降低购房者成本、减少购房者的焦虑等角度出发，客观上减少了此类“断供潮”风险的出现。

未雨绸缪做好应对措施

关于房贷延期偿还的问题，既是金融理财的问题，也是民生和社会稳定的问题，需要地方政府、银行、购房者和房企等客观看待。未雨绸缪积极应对，才能减少“断供潮”现象的出现。

地方政府需要密切关注近期所在城市的房地产市场运行情况、疫情管控情况和企业经营情况，尤其是要密切关注疫情冲击下影响较大的产业和企业。比如说一些外贸比重较大的城市，可能外贸人员的收入明显会受影响。一些可能是偏重于制造业，那么相关的职工也会受到影响。从产业和房地产的角度去梳理，可以更精准了解哪些群体更容易受“断供潮”的冲击，这是地方政府后续制定政策所需要重点关注的内容。

银行要填补漏洞完善服务。第一，要对既有的贷款或客户的月供偿还情况做好监测，对于一些突然没有按时缴款的购房者，需要及时去了解。只有了解客户，才能有更好的应对举措，比如说落实更为精准的月供偿还计划，以及早控制违约率和坏账率，减少房贷的风险。第二，要积极做好创新做好服务，增强客户的信任。比如说，要积极做好数字银行的建设，一些贷款推迟的工作，若是可以通过相关系统一键操作，那就可以提高效率。银行主动提升服务和优化服务变得很关键。

对于购房者来说，若是目前确实遇到了此类压力，则需要和银行以及工作单位等及时做沟通，充分了解此类月供偿还的各种应对方式，找一些比较经济、快捷的方式去进行。尤其是可以采取“减少月供额、增加月供还贷月份”的方式，此类做法比简单地“推迟6个月再补缴本息”的做法会更加有效。而对于一些近期要购房的消费者来说，要充分了解经济形势和就业形势，在购房方面不要随意夸大杠杆能力，谨慎规划还款计划。

房企也需要思考此类问题，在推荐楼盘和贷款方案过程中，也需要负起责任。虽然今年房贷政策比较宽松，获得房贷也比较容易，但确实需要把风险考虑得更多。房企要主动出台一些措施，包括充分了解购房者的还款能力和收入来源、积极引入公积金贷款资源、不盲目夸大房产项目的投资价值等。只有这样，房企的每一笔交易业务才会比较稳妥，也可以减少后续客户断供风险的出现。