文/保利（北京）房地产开发有限公司 曲 亮

北京市公联公路联络线有限责任公司 马 岩

0 引言

城市综合体最初是城市过大、交通时间变长的情况下，为将多样的效能整合而产生的“迷你城市”解决方案。城市综合体由城市中不同性质及用途的社会空间组成，如居住、办公、旅馆、购物、文娱、游憩、商业、交通等，通过引入城市公共空间，将各个分散空间综合组织融合，充分发挥建筑空间的协调和建筑功能的互补作用，从而形成多样化、高效率、复杂而统一的单个或建筑群。在当下中国，综合体更多充当了城市开发扩张的急先锋。当地产进入下半场，住宅开发红利见顶，城市综合体作为平衡经济效益与社会效益，实现土地溢价与物业升值的新开发模式，是每个转型中的城市开发商必须直面的研究对象。在城市综合体开发面临的诸多问题中，区域相关条件对接，整合外部资源和价值要素，形成整体溢价效应是项目成败的关键。问题的解决需要切实的架构和对应策略，在北京未来科学城建设中应运而生的大型综合开发项目——保利未来大都汇中，尝试通过不同层面的产品开发设计整合进行回应。

1 区域发展：未来科学城顶层战略布局

区域的整体建设发展趋势是源头。北京未来科学城是国家“千人计划”的重要实施项目，发展至今已成为具备世界一流水准，引领应用技术发展，代表相关技术研究水平的人才创新基地。产业定位为：新能源、信息、冶金、节能环保、新材料等。

未来科学城核心区域面积161.76hm2，功能定位为公共服务功能，主要业态包括商业、办公、展示、文化娱乐等。保利未来大都汇项目位于未来科学城核心区南区的核心岛，以“低碳、绿色、复合、共享”为理念的区域规划，为项目开发及后续使用者统一了发展目标，也创造了巨大的红利。

2 全方位整合：保利未来大都汇

作为未来新城的核心项目，经过对区域发展态势和规划条件的深入研读，未来大都汇在项目初始即对定位进行全面梳理，提出发展愿景和架构，并提出整合策略，以建设承载五大特色目标的“天空之城”（见图1）。

1 项目鸟瞰

1）多元复合之城 业态多元（办公、商业、酒店）、复合型“轻都市”24小时生活圈。

2）便捷互联之城 实现地块内外互联。

3）多彩开放之城 形成不同种类的公共活动场所，创造宜人的环境。

4）共享愉悦之城 通过记忆点的打造，形成吸引力并汇聚人气，提供一定规模的公共设施，实现区域资源共享。

5）绿色智慧之城 通过对绿色建筑和智能化等技术的使用，增加科技附加值。

2.1 开发模式架构整合

随着园区建设立项的开展，北京市昌平区成立了北京未来科学城发展集团，着力推进土地一级开发、部分经营性地块二级开发、城市运营管理、科技资源管理与服务、产业投资及金融服务等业务发展。随后又成立北京未来科学城管理委员会，统筹协调各方。

未来大都汇项目通过招拍挂形式获取土地开发权，同时成立以未来城科学城发展集团下属的未来科学城置业有限公司和保利（北京）房地产开发有限公司共有的北京未来科技城保昌置业有限公司，负责筹资、建设及经营，至此形成三级稳定的金字塔架构。位于顶部的是北京未来科学城管理委员会，负责制定园区发展政策框架，并对项目运营和建设进行指导和约束；位于中部的是北京未来科学城发展集团，负责对制定的措施进行解释和实施，辅助项目建设；底部为具体项目开发者和建设参与方，依据自身发展策略参与项目建设，通过前期设计与后期建设、运营最终完成整体项目。

在这种架构下，一方面，北京市昌平区通过引入建设方资本和成熟的开发经验提高了开发效率、降低风险；另一方面，建设方可通过此机制与各方形成有效协商，表达诉求，获取政策红利和建设有利条件。在项目具体开发建设过程中，各方资源得到共享。重大事项如费用支出、开发销售节奏、重大标的决定等同样由各方共同决策，风险共担。特别是涉及整体规划和个体项目方案之间的重大矛盾（交通资源共享相关条件预留及市政设施接驳协调），这一架构在开发商和相关部门沟通过程中起到积极的推动作用，在协商过程中，各方总效益实现最大化。

2.2 地下空间及交通整合

交通和市政基础设施是城市综合体的生命线，是各业态赖以生存的决定要素。

保利未来大都汇项目是典型的城市轨道交通站点综合体，以轨道交通为核心，多种建筑功能和城市职能高强度复合、高密度交叉而成的一种城市建筑及其外部环境类型，表现出多功能综合、全方位服务、一体化空间等基本特征。如何有效划分建设权属，形成有效对接平台，统筹设计建设进度，是项目实施层面整合遇到的首要问题。

早在相关土地出让之前，未来科学城发展集团已根据城市详细性控制规划及轨道一体化发展战略完成了《北京未来科学城核心区轨道交通站点周边地下空间一体化土地上市控制性方案》（下简称“控制性方案”）作为土地出让条件的附件用于指导开发建设。该控制性方案对地下各层功能布局、空间尺度及交通条件进行了初步规定，在地下空间不同权属的基础上，明确了各方分界和控制等级。

1）第一级为政府权属的公共设施，属于严格控制项，必须按照控制性方案严格执行。

2）第二级为开发商权属的重要引导空间，属于原则控制项，必须按照控制性方案提出的理念和布局原则进行设计，保证整体规划目标的落实。具体空间形状和界面形式可根据开发商的策划进行调整。

3）第三级为其他空间，属于非控制项，根据整体规划意图提出最优方案意向，方便与二级开发对接，引导二级开发的落实。

为解决上述问题，项目在现有开发架构的基础上，同步建立了一个新的问题解决平台作为补充，由项目公司联合一级开发公司和北京轨道交通建设管理有限公司3个开发主体方牵头形成固定的交流机制，并对重大问题召开专题会以推动整体建设。同时选择轨道交通及控制性方案设计单位北京城建设计发展集团股份有限公司作为一体化设计总控，在同一个设计平台上讨论整合问题，保证需决策和交流的信息无障碍传递，实现了最终的整合。

2.2.1 基础技术条件和权属细分

基础技术条件和权属细分是地下空间整合的基础。在一些标高、结构共构、建筑做法、机电穿插、减震降噪、市政综合等基础设计问题上，由技术设计单位统一整合，并同步提示开发上的风险，保证各方利益。在现有大的权属划分基础上，以最终设计图纸为准，在方案确认后建设实施前与轨道建设管理公司进一步签订明确的代建协议，规范产权及建设范围，为项目施工招标及后期结算夯实基础。在后期建设过程中，相关施工界面的交接问题（如结构施工次序、地下防水处理等）又可由设计单位牵头，组织各方协调解决方案。

2.2.2 交通流线模式

控制性方案从步行系统和机动车系统两大板块建立了一系列控制项，涉及下沉广场、通道、开放空间、大堂等若干内容。这些控制原则极为抽象，需与项目具体业态互联逻辑和设计原则进行多轮对接，以达到均衡共赢的状态，形成最终的空间安排计划。

在抽象到具体的过程中各类要素反复变动，由开发公司牵头，组织各方分阶段、分专题讨论，结合项目特点对原则性控制项进行积极调整，如最初北侧地下1层人行通道直接连入中央下沉开放空间，后在设计过程中考虑酒店业态的机房布置避让，将连通通道先接入西侧水环开放空间，再与整体公共空间对接。又如控制项中对于写字楼的大堂设置为地下1层和首层共享的大堂模式，后在地块具体设计中，考虑地下1层为完整商业空间，采取部分预留写字楼接入口，同时保证地块的商业价值和人流的流通。在与地铁出入口条件对接过程中，结合建设方业态综合开发方案，将出入口和地铁相关流线最大化无缝对接，同时调整末端空间形态形成最终共构。最终方案实现了地块内外的互联，形成高密度、高效率、定制化的交通模式（见图2）。

2 节点透视

2.2.3 末端空间整合

除基础的技术条件和整体的交通系统梳理，一些轨道交通的末端设施同样是需被整合的重要元素。在保利未来大都汇项目中，末端要素同样遵循相同的整合过程。根据项目整体业态和空间定位完成设计方案，以技术方案方为支点，进行方案落地性整合。在保利大都汇项目中，最终完成地铁风井和地铁出入口的设计整合，分别成为屋顶花园和办公广场的一部分。

2.3 地上公共空间整合

当基础性整合完成后，项目开发面临的又一挑战是如何建立一个空间结构，使综合体的各部分在一个系统中运转，复合多元，并与大的公共空间体系对接。

通过前期多轮设计竞标和方案比选，最终确定“天空之城”的设计概念（见图3）和“两轴一心四层次”的规划空间结构（见图4）。特别是形成中央核心共享空间、滨水共享空间及空中连接体三大公共空间体系，帮助项目对接园区整体规划，复合功能，整合了城市空间的结构（见图5）。

3 设计概念

4 规划空间结构

5 未来大都汇空间场景

2.3.1 中央山谷

地块中央的公共空间是最初的规划控制项。作为一体化整合空间的骨干性结构空间，首先整合了地铁和公交的出入展厅形成一系列接驳系统；其次连接了两个地块定位互补的商业公共空间，以通道作为手段，使两个开发地块成为整体，人流在此汇集，使其成为核心枢纽。

在方案设计过程中，主要从3个方面对其进行塑造：①设置一系列露台和连廊空间，形成不同空间层次，使公共空间为项目带来最大的产品溢价；②通过设置座椅、雕塑、水景等系列元素提高公共空间舒适性和丰富度；③通过合理的处理界面和标识系统，使中央公共空间在丰富的同时形成自身的辨识度和清晰性（见图6）。

6 中央山谷

2.3.2 沿河景观带

中心水环是未来科学城园区的核心公共景观要素，是各地块相互连接的纽带，处理好与水环的关系是对接整体园区设计的第一步。保利未来大都汇项目调整了河岸部分的标高，和水环平接，创造新的商业首层概念，利用水环的人气为商业带来额外的人流，与此同时，水环的存在为项目创造了消防疏散的便利性，增加了商业部分的坪效。其次，在空间体量塑造方式上，面向水环的一侧设计了众多的露台和体块，依水环形成退台关系，使景观资源得到最大化利用。最后通过与水环整体设计单位的协调，对空间末端的小品铺地等要素进行统一化处理，与整体对接（见图7）。

7 沿河景观带

2.3.3 空中连接体

保利未来大都汇项目在北区高位设计了空中平台，将5座塔楼相连以其独特的形象成为新城的地标，启动“毕尔巴鄂”效应。如果说底层的公共空间以一种黏合的方式与周边空间完成整合，空中平台的出现则建立了区域的视觉焦点，提升了区域和项目的辨识度，既完善了区域的空间结构，又带来了项目本身的品牌效益。在具体设计过程中，将游览类和活动类功能置入其中，如空中花园及空中跑道，补全了项目整体的功能，增添了更多的设计亮点。空中平台因其独特的位置，可最大程度引入周边景观，在此意义上也是对区域景观资源的整合，为项目创造价值（见图8）。

8 空中连接体

3 结语

整合是基于发展的需要，通过对各种城市要素关联性的挖掘，利用各种功能互相作用的机制，积极改变或调整城市构成要素之间的关系，以克服城市发展过程中形态构成要素分离的倾向，实现新的综合。城市综合体为城市发展的全面解决方案，而整合将是一切的开始。作为未来科学城整体园区开发的核心点，保利未来大都汇项目一开始便被赋予了巨大的期待，其意义早已超越了传统的商业项目开发，成为区域发展的发动机和先行者，通过对开发模式架构，城市基础设施对接，空间计划的推演，最终成为集结不同尺度空间完整复合的“迷你都市”以撬动区域发展。保利未来大都汇项目将成为城市综合体设计产品开发的新模板，并为后续的城市级项目开发提供借鉴。