原载《投资北京》杂志2017年11期

伴随着滴滴打车的崛起，“共享经济”越来越频繁地走进人们的生活，共享单车、共享充电宝、共享雨伞、共享汽车等各式各样的共享经济创业项目相继出现。伴随着这股潮流，共享经济的商业模式也开始进入到了居住领域。由北京万鸿信息服务有限公司推出，独立设计开发的基于移动互联网的农村闲置土地、农宅资源合作共享平台“庄家”，是国内首家农宅租赁合作服务平台，在今年正式进入北京市场，不仅盘活了农民闲置在家的土地，也让城市的人们有了充分享受生活的“第二个家”。

“一宅一院一地”盘活闲置土地

“庄家”的创始人钟鹊飞是中国人民大学土地管理系毕业的研究生，对土地有着特殊的情结，在学校的时候就很关注农村土地的改革。两年前，作为农村产权交易所会员单位的带头人，钟鹊飞与相关工作人员在北京周边郊区的农村进行了很多次调研工作。钟鹊飞发现很多村子年轻人不多，剩下的多为老人在家守着几亩田和几处破旧的房子，“一部分年轻人在城里已经安家，不会再回去了，50岁在村子里算得上是年轻人。”钟鹊飞说道，面对这样的情况，当地的农民以及村委会领导班子迫切地在寻找出路，急需改革建设的方案来发展农村，提高收入。一次在密云调研时，一个200户的村子，有将近160户村民针对自家50多亩宅基地的开发自发性地签了名字，表达了改革的决心，“这让我深受触动。农民收入不高，农村的发展与城市有一定的差距，这使得很多农村的年轻人，都背井离乡外出打工谋生。农村要发展，必须找出一条合适的路径。”为此钟鹊飞综合考虑了农业和农民所面临的境况，当前农民在原有的土地上生产农产品，投入成本比较大，收益却很有限。而工业需要规模效应，需要大量的资金和技术支撑，以城市工业园区为代表的第二产业竞争力很强，发展乡镇企业有很大难度。以度假旅游、生态经济、养老经济等为代表的服务业，相对来说比较适合农村。基于现有的条件，农民有的就是很多闲置在家的宅基地，却不能产生任何效益，需要一种方式去盘活。发展以共享农庄为主要依托的休闲产业，再把利润相对高的产业引入到乡村去，或许是振兴农村的一条好路子。

钟鹊飞表示，产业的发展离不开国家政策的引导和规范，对于集体建设土地使用权的改革，国家一直在有条不紊地推进，特别是这几年加快了进程。2015年2月份第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议决定授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。其中规定试点县级行政区域，拟暂时停止土地管理法等关于集体建设用地使用权不得出让的规定，明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地入市，在使用权出让、租赁、入股方面，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，提高被征地农民分享土地增值收益的比例。土地政策的进一步开放为共享农庄的发展提供了便利条件。

钟鹊飞总结说，共享农庄的构思更多是一二三产业的一种融合，通过第一产业辅助二三产业，把城市先进的文化理念、先进的规划设计、资金、好的模式引入农村，从而提高农民收入的一种商业模式。农庄采用“一宅一院一地”的形式，让居住者有家、有院、有地，农庄配套完备，不仅充分发挥了闲置土地的价值，更增强了居住者的归属感。

共建、共享、共受益

经过两年多不断地实践与探索，最后钟鹊飞将共享农庄的位置确定在1小时经济圈的范围内。对此钟鹊飞解释道：“农庄所在的位置不能太偏远，否则很难有市场”，“庄家”出品的共享农庄是在不改变农民房产所有权的前提条件下，做使用权或经营权上的盘活和优化。与农民合作的不同形式决定了农庄的不同经营模式。与农民的合作主要有两种形式。首先是租赁农庄，就是付给农民一定的租金，把闲置的宅基地租过来，进行加工改造，重新整修成为满足市民需求的产品；其次是与农民合作的形式，农民负责提供宅基地，“庄家”负责后续的投资建设，与农民一起合作经营，收益按分成算；还有一种模式便是与村集体的合作形式，其中涉及相应的公共服务，包括物业、安保等。农庄按长租或短租的不同形式进行出租，客户可以结合自身需求选择租住三年或者五年。也可以选择长租，打造自己的“专属农庄”，期限比较长的一般为十年以上。此外，市民也可以自己参与进来，对土地进行改造或经营，最终达到多方收益。从另一方面来说，共享农庄间接疏解城市人口，让市民反向流入农村，带来好的文化理念和资源，也有益于乡村建设。

钟鹊飞表示，共享农庄的模式特色就是，以移动互联网、物联网等智能技术为支撑，推进农业与旅游、教育、文化、生态、康养等产业深度融合。以农业技术、下乡创业和共享农业为主要特征的“三农”新业态，促进农民增收和就业。“庄家”更多的是共享农庄的一个流转平台，囊括了信息服务、交易中介、法律服务、改建报批等农宅全产业链服务。

市民休闲的“第二个家”

目前，“庄家”的农庄资源覆盖了北京大兴、房山、昌平等11个区域，截至发稿，共享农庄目前已经有将近2000多户闲置宅基地资源，还在以每个月将近100户的速度增长，合作的规模也在不断扩大。据钟鹊飞介绍，与现在市面上很多的民宿不同的是，以度假旅游为目的的民宿对运营能力的依赖太大，但对于共享农庄来说就是要把运营周期拉长，让项目变得可持续发展。所以农庄不仅位置和距离要与市民相匹配，在设计方面也很讲究，不仅注重古朴、美观与舒适，也融合了很多历史人文元素在其中。让市民在有限的时间，爱上这个地方，产生持续性的情感投入，成为真正意义上的第二个家。

受传统文化的影响，中国人骨子里应该是向往‘采菊东篱下，悠然见南山’充满诗意般的田园生活。北京作为国际化大都市，聚集了一批高素质人才，虽然物质生活水平有所提高，但面对节奏快而压力大的城市生活，也渴望精神世界的解放。随着社会的不断进步，未来中国城市的发展应该会是这样的一种趋势，人们在城市有便捷的住宅供日常工作生活使用，而在乡村也会有供休闲娱乐的家园。特别是二胎政策放开之后，亲子类的家庭活动渴望有一个安全、安定的环境。再者，對于退休后的老人，在晚年希望避开城市的雾霾，在乡下颐养天年。所以，共享农庄的市场空间会很大。钟鹊飞觉得，“共享农庄现在只是完成了最艰难的0到1的工作，接下来要做的是1到10的突破，之后将是10到100的长远发展。”目前，受益于首都经济圈的辐射，共享农庄模式还在进一步的发展壮大。这种模式是否将来会在全国推广运营，成为更多农民增收的好方式和市民提高生活质量的好去处，还需要进一步探索。