编者按：从1978年到今天，中国改革开放走过整整40年。40年间，中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年，对于人类历史来说，不过是弹指一挥间；但对于中国的城市建设和经济发展而言，却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放•地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划，希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者，与他们一起重温历史，共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放•地产40人】提名人物是深圳市国际房地产咨询股份有限公司董事长、中国城市竞争力研究会执行会长桂强芳。

  出品人/贺寅宇  策划/陈海保  统筹/潘宇凌  采访/撰写/温姑娘  摄像/聂俊杰  编辑/王如意

  如果你现在入职中介公司，那你老板或许是施永青、左晖、陈劲松、梁文华、周忻或者自己。但如果你20年前入行，那你的老板一定是桂强芳。

  他创办中国大陆第一家中介、咨询、代理公司——深圳国际地产咨询公司。是新中国土地资本化探索之旅的探路人之一，20年前被誉为中国房地产中介的“教父”的人物。但如今他名片上有14个头衔，没有一个与他曾经的辉煌有关。

  在他罗湖国际科技大厦31楼的办公室里，放着两个地球仪，一张世界地图与中国地图，三个随时准备出发的行李箱，以及三条以应对不同场合的领带。乐居一行人到来他客气一一握手，气质谦恭温和，他对过去的辉煌与失意，侃侃而谈。61岁的他，脸上依然洋溢着活力与自信，仿佛那些“第一”刚发生在昨天。

  桂强芳，他代表着那个时代的辉煌，那个生机勃勃而又茫然四顾的年代。

  深圳首尝土地“头啖汤”

  1986年11月，桂强芳作为深圳市房地产改革领导小组的一名成员，第一次跨过了罗湖桥到香港考察房地产。“当时一位外国工作人员用英语问我们是不是共产党员，想学他们香港什么东西？带有一种苦涩和挖苦。那时我在想，现在离97回归还早，取经要紧，笑脸相迎的过关了。”

  深圳考察小组一行，被河对岸那奇幻的世界所惊艳。一个人声鼎沸的国际大卖场，招标、测评、竞投、拍卖……热闹的香港房地产市场，炙手可热的土地交易，拍卖官的落锤，竞标者欢呼声，突然间唤醒了桂强芳。

  “我们去考察时，刚好碰到李嘉诚举牌拿地，连拿三块工业用地，50年产权，溢价了128%。那是一种直面的冲击，像把我的脑门都敲开了，用现在的话说：还能这波操作。”桂强芳回来后在《文汇报》和《大公报》写了几十篇的文章，阐述香港土地的运作模式。

  “当时李灝从国务院副秘书长来深圳，他很有开拓精神，支持我们做一些新的改革和尝试。我们也在深圳本地做了普调，看看大家对待这件事的反应。当时90%的学者和专家们都是反对的，我们也心慌，但是感觉这是唯一的出路。”桂强芳表示，你真的不知道我们有多穷，政府工资都快发不出了。

  1987年7月，桂强芳草拟的 “土地管理体制改革方案”被通过。他认为出租使用权，这是过来人（香港）提供的最安全的方法。

  方案通过后第一件事就是试行。选了一块面积5321平方米职工宿舍用地，是深圳政府拨给中国航天部。当时跟他们说，没用就要收回，这是国有资产。他们说我们也是国有企业，极度不情愿。市政府去打了好几次招呼才把地要了回来。同年9月9日，深圳市以协议方式出让该地块给中航工贸中心，低价106万，使用年限50年。

  9月11日，以招标形式出让第二块国有土地。“当时选中的地块是拨给城建集团开发，当时城建老总人称‘汤司令’，他说想要回地没门，这块地是政府给我的，怎么能拿回去呢？地块正在打基础。政府秘书长、常务副市长、副市长都要不回来，最后请到市委书记说“汤司令，政府要收回来搞改革的，你支持一下吧，才松口。”当时有11家企业参与了竞标。

  当年众望所归的深圳房地产老大深房集团并没中标，而是一个具有二三级开发资质的深华工程开发公司中标。获得面积为46355平方米商品住宅用地，地价为1705.88万元, 使用期限50 年。这两次的尝试让我们觉得找地是件困难的事，但也坚定了我们要在这条路上深耕的意志。”紧接着，桂强芳收到恐吓电话。

  还原第一拍：千人出席，坐无虚席

  “协议和招标都试过了，接下来就是筹备拍卖。起先，我们摇旗呐喊到处写稿投文，把政策向市场推介，但质疑的声音十分强烈。有人说我们是资本主义的走狗，引进香港的腐朽制度、卖国求荣、违宪且荒唐至极。曾接到电话说，我再敢这样写，就让我自己出门小心点。”桂强芳说，今天看起来荒唐的事，明天就不一定了。

  面对混乱又强悍的汹汹舆论，桂强芳借用丘吉尔的话讲，真正的智者是引领整个社会和舆论前进的人。深圳这第一代人，或因贫穷的刺激，或是香港富饶的诱惑，他们冒着“违宪”的风险，让中国从无到有，让深圳从0到1。

  12月1日，中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。这直接促成了《中华人民共和国宪法修正案（1988年）》在删除土地不得出租的规定同时，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的规定。该条例的草拟人就是桂强芳。

  这也是在中国土地历史上重要的一桩交易。拍卖当天，可容纳千人的深圳会堂座无虚席。时任国家体改委主任的李铁映亲临现场，国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒以及来自全国17个城市的市长、60多名中外记者前来观摩，香港方面则派出了一个由21人组成的“深圳第一次土地拍卖参观团”。

  “我们设制举牌前，先要登记核实身份。主要怕他们冲动叫价乱举牌又不承担责任，因为我们没有相关的处罚的法律。如果第一次尝试就流产了，那问题就严重。后来全国一共来了二十多家开发商，都是国有大企业和香港地产商，我们就放心多了。“

  当天下午4点拍卖正式开始。当时的拍卖官两人，一个是刘佳胜即后来的国土局局长，另一位是廖永健，后来的房管局的局长。桂强芳是本次拍卖会策划成员。

  据桂强芳回忆，地块的起拍价是200万，叫价幅度起始是五万。从205万、210万到250万只花了不到3分钟时间，250万后现场有几分沉静，没过一分钟，就有人开始应价，拍卖官直接把叫价幅度调整为50万，价格几分钟内就到达350万。

  “有一个头戴鸭舌帽，身穿开襟衣银行旗下的开发公司老总直接口头叫价420万。本来400万的应价，他当时很激动，他说别50万了，我出420万。当时还有深房、深华、特发三家公司举拍，大家都互不相让。

  为了缓和这种激进的情形，起拍价调回5万的幅度。“当时怕大家的情绪激动把价格搞得太高，我们不想第一次搞改革，就把价格拉到天价，以后这件事就难进行了。到520万时，最后剩下两家，一个是深房。 

  叫到520万时，我马上走到深华老总旁边让他考虑一下，是不是到此为止，地价太高，卖不出也是自讨苦吃。他说还可以再加。当拍卖官叫到525万的时候，我看他还在准备投，他就不想把这个牌子拿下来。一边手举牌子，一边手在计算价格。桂强芳让他把手拿下来，他低头按计算器的时候，我们拍卖官说“现在价格第一次、第二次、第三次！”他还没反应过来，就被深房公司总经理骆锦星代表公司以525万竞得,8588平方米宅地，总价525万。

  △图片来源：新浪图片

  “这是我们的一个策略也是一个小私心，不能再高了，不然600万、700万都有可能。这已经是天价了，市长开心到飞起。” 1987年，深圳这三块土地加起来，政府共得到了2336.88万元的土地出让费，等于特区1985年、1986年两年全部的土地费用收入。

  其后，深圳市房地产公司在不到一年的时间里，在这块土地上建造了东晓花园，以每平方米1650元的均价出售超过150套房源，不到一小时即售罄，开发商净赚400万元。次年4月12日，七届全国人大第一次会议修改了《中华人民共和国宪法》有关条例，土地流转的禁锢终于放开。

  当时深圳正在组建国土局，在市领导看来桂强芳大好仕途刚要启程，可他却扬扬洒洒写了五千字长文，表示要“出走”。政治精英并不是他的追求，桂强芳笑言。“我的父母右派出身，教我做人不要局限于安稳的生活状态。”

  下海，从辉煌到沉寂

  1988年的入秋，桂强芳提出，深圳要发展房地产业，必须建立起一个既不属于政府部门主管、也不是国营企业的咨询服务机构。得到批复后，同年9月，改革开放后，中国大陆第一家房地产代理、交易、评估、资讯和策划机构 “国际地产咨询公司”注册成立。据桂强芳说，国务院还给他们颁了“第一中介”的牌子。

  “深圳政府入了5万股，我三年后以50万返给他们，公司就成功改制。”创业初期，五个人，桂强芳与员工住在深圳河鹿丹村的铁皮房。“深圳河臭得要命，当时我们大学同学没有几个人愿意来深圳的，很多人看了就走了。说我这么臭怎么处睡得下去，我说锻炼一下嘛。”在当时的桂强芳看来，这只是开始。

  由于当时很多企业想从事房地产开发又苦于没有相关经验, 桂强芳从开设学习班和咨询业务人手介入市场, 非常火爆。万科也是这一时期在国际地产的咨询指导下进入房地产市场的, 国际地产这样就淘得了第一桶金。作为当时惟一的政府授权成立的房地产中介机构, 国际地产在深圳三级市场上吸引了大量的买家和卖家, 从此一发不可收拾。

  在楼市均价300元/平时，桂强芳开办的咨询课程费用就要100元/次。“国际地产最高峰时市场占有率达70%，那时候房价低，但也是按1.5%代理费收取佣金。” 每天都有来自全国各城市的人来找他咨询，桂强芳抿嘴开心的回忆道。

  1991年，还有分内销和外销房。当“年深圳有几个外销的商品房案，存在香港人来深圳买房包养二奶的情况。国内不少资深的老教授发文抨击深圳：早上你打开一些窗户一看，年轻貌美的少妇在那个地方，这是什么东西？这是你们深圳搞的是我们改革开放就要这些东西吗？”当时的深圳，仍然是受到不少质疑。

  “有一个在东湖边上的外销房，人民币2千多/平，折合港币是约1千元/平。大批香港人过来购买，大陆居民买内销房才300-500元/平。”同一年，万科在深圳证券交易所成功上市。

  1992年，深圳“ 地王之王” 地块公开招标, 地块面积为1.87万平方米,以10.3 亿元价格成交, 成就了当年深圳土地招标拍卖的奇迹。同年，深圳举办了首届商品房地产展销洽谈会。大会有182家国内外房地产公司参展, 洽谈的人员达数万人次。这是深圳乃至中国房地产历史上的第一个高潮。

  中介行业的盛宴如影随行。自桂强芳1988年创办了第一家中介公司，1991年，深圳地产中介公司才发展到11家。到了1994年，在深圳注册的地产中介机构就达到186家。其中，仅1993年一年就新批了69家。“由于我的推动，中国地产中介的诞生和发展提前了5至8年的时间。”桂强芳对乐居表示。

  但从高潮到低谷，不过五年时间。1993年开始,国家对房地产进行了第一轮一刀切式的宏观调控，1994年全国房地产出现大规模的资金断裂, 深圳房地产也和全国房地产一道进入低迷期。而房地产中介的暴利时代也暂告一段落。

  1995年，在整个市场不景气的情况下, 国际地产开始全面萎缩,关闭了除总部外的所有店铺。很多公司员工也陆续离开国际地产, 另立门户。桂强芳这位地产中介“教父”也在慢慢隐身于业界,其亲手创立的曾经有着巨大声望的国际地产一统江湖的局面也被现实边缘化。

  “只能说，我赶上了时代而已。”桂强芳感慨道。

  深圳投拓圈大佬章这样形容桂强芳，“桂总，绝对是深圳最有权威的地产鼻祖、祖师爷，我们的一种仰望，地产界的神话。”实则在内心，桂强芳也对这个曾经给过无数荣誉的历史高光时刻充满眷念。

  长达两个多小时的采访过程中，他数次强调他的多个第一。回味完那酣畅的荣光，最后他撑着腮帮子对乐居说，那真的是曾经了。如今他名片上有14个头衔之多，但没有一个和他曾经的辉煌有关。“我觉得自己更适合做个文人”，这些年他出版了《香港房地产》等专著十余部，发表论文六十余篇。他掀开那张世界地界，玻璃橱窗内摆放着几十个城市给他颁发的顾问证书。

  他后来的学生，陈劲松、佟捷，李耀智，王波……成为这个时代的主角。有人称桂强芳为一代枭雄，亦有人说廉颇老矣。人生，也许难的不是攀登高峰，而是攀登结束之后，这下山的路该怎么去走。

  今天的强桂芳依然活跃，他用了20年的时间，走篇了全球256个国家和地区，3022个全球城市，完成了儿时环游世界的梦想。甚至在全球游玩考察的过程中写过三次遗书。明天，他说要继续深度游玩这个世界。

  桂强芳简历:

  1957年生于贵州省独山县；

  1984年毕业于贵州财经学院；

  1997年获美国东西方大学MBA 硕士学位；

  2002年美国加州大学管理学博士；

  1988年创立中国第一家房地产中介机构——深圳市国际房地产咨询股份有限公司, 任董事长、总经理；

  现致力于中国城市竞争力的发展与研究，

  任职中国城市竞争力研究会执行会长、中国城市发展策划顾问。